100,000 euros per m2: in London, the price of luxury real estate is reaching new heights
Malgré le Brexit et ses soubresauts, le marché immobilier de très haut standing se porte mieux que jamais dans la capitale anglaise. A la manoeuvre, un groupe en particulier tire son épingle du jeu : Lodha UK.
Coquette à souhait, la balade est simplement interrompue par le passage régulier des bus à impériale et autres blacks cabs. En déambulant dans le quartier de Highbury Square, situé au nord de Londres, on pourrait presque entendre chanter les supporters du club de football d’Arsenal. Et pour cause : durant quatre-vingt-treize années, jusqu’en 2006, un stade de 38.000 places à l’architecture Art déco se tenait ici fièrement. « C’était un stade typique, à l’anglaise, avec quatre tribunes très proches du terrain, sans grillages ni barrières et sans séparation entre les fans des deux équipes, se remémore Robert Pirès, champion du monde 1998 et « gunner » durant six saisons (2000-06). Tu sentais que c’était très familial. C’était un stade particulier pour l’atmosphère qui y régnait à chaque match […] Aujourd’hui, si tu discutes avec les supporters, ils restent toujours très nostalgiques de cette époque. Bien sûr, l’Emirates [nouvelle enceinte dans laquelle évolue l’équipe d’Arsenal, NDLR] est un très beau stade, notamment son architecture. Mais en ce qui me concerne, je préférais l’ambiance de Highbury.
Poussé dehors par une pression immobilière hors du commun autant que par une demande de liquidité toujours plus importante au sein d’un championnat anglais hypercompétitif, le club a dû se résoudre à déménager. Farewell Highbury ! En soldant une partie non négligeable de son patrimoine foncier, l’antre historique d’Arsenal a laissé place à un projet comptant quelque 600 appartements – dont 70 logements sociaux – pour une valeur totale de 500 millions de livres (près de 574 millions d’euros). Si de l’avis même d’Arsène Wenger, son manager historique, le club a « laissé son âme » dans la manoeuvre, en guise de consolation, il faut avouer que les choses ont ici été bien pensées par les promoteurs : en plus d’un joli parc paysager – une véritable obsession locale… – et de prestations de bon standing (service de conciergerie, parking souterrain, crèche), l’empreinte exacte de l’ancienne pelouse ainsi que les façades historiques des tribunes ont été conservées.
De quoi convaincre plusieurs anciennes légendes du club, Robert Pirès et Thierry Henry en tête, d’y investir. Crève-coeur pour les uns, possibilité de faire perdurer le club pour les autres, les fans s’écharpent aujourd’hui encore au sujet de cette transition qui en dit long sur le contexte immobilier local. « La vérité est que rien ni personne n’a pu résister à la pression démentielle du marché, nous explique un ancien abonné. Que les choses soient claires : il faut toucher un salaire de footballeur pour se loger ici !
Vertiges de l’ultra-prime market
Et pourtant, il y a encore plus grand, plus luxueux et beaucoup plus onéreux sur le marché londonien… Dans des proportions qui, même aux yeux des plus avertis, dépassent souvent l’entendement. « En termes d’immobilier de luxe, on a coutume de distinguer le super-prime market (+ de 10 millions de dollars pour un bien) et l’ultra-prime (+ de 25 millions de dollars), relève Liam Bailey, responsable de la recherche chez Knight Frank. Sur ces deux segments, Londres se trouve en très bonne place. La capitale anglaise a enregistré 43 ventes ultra-prime, soit le même nombre qu’à New York, et elle se situe également non loin en matière de super-prime (223 ventes à Londres, contre 244 à New York) sur l’année 2022.
Nec plus ultra de ce marché londonien de très haut standing, le groupe Lodha UK. Sa méthode : pousser tous les curseurs en matière d’architecture, de décoration et d’hospitalité pour proposer à des clients triés sur le volet une expérience hors du commun. En poussant la porte du No.1 Grosvenor Square, adresse historique au coeur de Mayfair, la promesse est tenue : on entre dans un autre monde. Le portier en livrée nous fait pénétrer là où tout n’est que calme, luxe et volupté. Blandine de Navacelle, directrice artistique du groupe assure la visite ultraprivée : « Les lieux abritaient jadis l’ambassade américaine. Il y a là une réplique du Bureau ovale tel qu’on le trouve à la Maison-Blanche car Joseph Kennedy, le père de JFK [qui y officiait durant les années 1930, NDLR] souhaitait pousser ses enfants à devenir présidents des Etats-Unis. Il faut croire que la manoeuvre a fonctionné (rires)…
Marbres italiens, fauteuils en cuir de buffle, robinetterie en argent, portes en noyer et peintures aux tons taupe et gris toundra étouffés : en cheminant, on découvre des parties communes au raffinement pointu. « L’idée n’est pas de donner dans la surenchère trop visible, dans le m’as-tu-vu clinquant. Nos acquéreurs se tournent vers nous en quête d’une autre esthétique, proche du ‘ quiet luxury ‘, indique Blandine de Navacelle. L’ostentation appuyée par les dorures, trop souvent de mise lorsqu’on cherche à attirer les grandes fortunes, laisse ici place au goût très sûr d’une décoratrice ayant longtemps évolué dans le giron LVMH avant d’exporter sa vision du chic parisien de l’autre côté du Channel. Ce qui n’empêche pas pour autant de donner parfois dans la démesure.
En témoigne The Vault, le parking automatique de l’immeuble, digne d’un James Bond. Pour y pénétrer, plutôt que les habituels auvents de palaces sous lesquels les gentlemen drivers exhibent Ferrari, Lamborghini et autres Bentley comme à la parade, à Mayfair, on préfère vivre caché et l’on entre donc par un impressionnant hall en bois ciselé, fermé et surveillé pour prévenir d’éventuelles intrusions. Une fois à l’intérieur, un immense ascenseur noir à l’esthétique futuriste avale la voiture et l’entrepose selon un ingénieux système conçu pour économiser de l’espace et disposer les pièces rares en toute sécurité. Il ne faut quelques minutes aux résidents pour récupérer leur bien, « juste le temps de descendre de leur appartement avec femme et enfant », assure notre hôtesse. Une mécanique bien huilée…
Un Indien dans la ville
Leader sur le marché de l’ultra-luxe, Lodha UK a bouleversé le marché de l’immobilier en créant du « jamais vu » dans un périmètre (Mayfair, Chelsea et Covent Garden) pourtant déjà habitué aux ors du grand monde. Au sein des trois projets londoniens de la compagnie affichant une valeur d’actifs de 3,5 milliards d’euros, le mètre carré coûte, d’après les chiffres récoltés, autour de 110.000 euros. Résultat logique : plusieurs ventes Lodha UK ont explosé les déjà hauts plafonds de records. Un penthouse en duplex d’une superficie de 1.580 m2 s’est ainsi récemment vendu pour 161 millions d’euros. Selon nos informations, son mystérieux propriétaire – la compagnie garantit à sa clientèle une absolue discrétion – serait Géorgien.
Stratosphériques, les sommes engagées donnent le tournis – les plus petits appartements disponibles, d’une superficie de 90 m2, s’échangent contre une dizaine de millions d’euros et sont destinés aux intendants et autres nounous travaillant à proximité de leurs patrons – et poussent logiquement à s’intéresser à l’initiateur de ces projets faramineux.
A la tête d’un groupe fondé il y a quarante ans, Abhishek Lodha est aujourd’hui leader du secteur dans son pays natal, l’Inde, depuis lequel il dirige les opérations à la suite de son père, Mangal Prabhat Lodha. Originaire de la ville de Jodhpur, ce dernier n’a eu de cesse de multiplier les projets immobiliers de grande envergure jusqu’à devenir la 37e richesse du pays. Selon les estimations de Forbes, l’homme pèserait aujourd’hui 5,1 milliards de dollars, une fortune qui ne cesse de croître au fil des années.
Le marché indien conquis, restait un ultime défi : s’exporter. Pour y parvenir, le Lodha Group a d’abord changé de dénomination. Une fois devenu Macrotech Developpers, il s’est tourné vers l’ex-puissance coloniale, avec Londres en ligne de mire. Des esprits malicieux pourraient y voir un curieux clin d’oeil de l’histoire, si ce n’est la revanche économique du Nouveau Monde sur la vieille Europe, à l’instar de Jaguar et Harrods, ces autres fleurons du lifestyle britannique passés sous pavillon indien.
Reste qu’à en croire Gabriel York, le PDG de Lodha UK, l’implantation sur le marché londonien procède d’un raisonnement logique. Notre client type a souvent fait fortune dans la tech, la finance, ou travaille dans un hedge fund. La proximité avec le quartier d’affaires de la City l’intéresse évidemment. Il a entre 40 et 65 ans, et vient souvent en famille. Nous nous sommes d’ailleurs aperçus, avec l’expérience, combien cette dernière donnée était centrale dans le choix de notre clientèle. Dans ce contexte, la proximité avec la London School of Economics constitue un véritable plus. Nos développements immobiliers à proximité de l’école rencontrent un succès énorme : des acheteurs qui ont des enfants âgés de 3 ans, pas plus, veulent déjà que leur progéniture étudie là-bas ! » Pour accompagner les nouveaux venus dans leur quête, les équipes du groupe immobilier offrent un large panel de services à visée éducative. Parmi ceux-ci, la mise à disposition de salles de classe pour permettre le tutorat, ainsi qu’une aide très recherchée pour faire inscrire les enfants dans les meilleures écoles privées de la capitale.
Le Brexit ? Déjà oublié !
Aussi étonnant que cela puisse paraître, le contexte politico-économique ne semble pas décourager la clientèle, bien au contraire. En la matière, ni les errements passés de l’ancien Premier ministre « brexiteur » Boris Johnson, ni la crise que traverse actuellement le Royaume-Uni ne paraissent impacter les très grosses fortunes qui continuent de vouloir investir à Londres, « valeur sûre » et oasis de richesse. A en croire les chiffres de l’agence Savills, aux douze projets de très haut standing déjà existants, il faut ajouter quinze développements actuellement en construction ainsi que cinq projets en attente d’un permis de construire.
Pour l’année 2022, ce sont 129 « units » d’une valeur de 5 millions de livres qui se sont vendues, tout en sachant que 447 propriétés de ce type attendent de trouver preneur. Si cela peut sembler beaucoup, les professionnels du secteur sont résolument optimistes : « Sur la base des taux de vente actuels, ces programmes seront épuisés dans cinq ans », pronostique Sophie Tonge, analyste chez Savills et spécialiste du marché.
L’impact du Brexit, longtemps craint, aura finalement été de courte durée, selon Gabriel York : « Evidemment, les complications qu’il a pu susciter ont produit une grande source d’anxiété. Il y a eu comme un flottement palpable pendant quelques mois. Tout le monde se demandait comment la City serait touchée. Mais pour être honnête, passé le choc de l’annonce, l’horizon s’est dégagé. La pandémie liée au coronavirus a constitué un choc plus profond, plus déstabilisant. » Un sentiment confirmé par Liam Bailey, chez Knight Frank : « Depuis deux ans, l’argent afflue à nouveau à Londres. Pour preuve, l’année 2023 est bien partie pour être la plus impressionnante en termes de vente de biens depuis que nous compilons des données. Les acheteurs viennent de partout, d’Europe comme à l’accoutumée, du Moyen-Orient bien sûr, de Chine et désormais des Etats-Unis, alors même que les Américains préféraient traditionnellement séjourner dans des palaces ou louer plutôt qu’acheter.
Un basculement notable qui s’est opéré post-Covid dans la manière de concevoir l’immobilier de luxe. « Le confinement a engendré une demande accrue pour les grands appartements, les jardins, les terrasses, analyse Gabriel York. Nos clients trouvent à Londres un climat et des conditions de vie qu’ils jugent idéales. Ils viennent ici pour faire des affaires et pour être en famille dans ce qui peut désormais constituer une propriété principale. C’est notamment le cas pour la clientèle asiatique et celle des Emirats.
Pour mettre toutes les chances de son côté, Gabriel York et ses équipes ont missionné Blandine de Navacelle pour ouvrir le Studio Lodha. Créée au sein du groupe, l’antenne permet désormais d’aller plus loin dans la décoration des appartements, en offrant aux propriétaires un chez-soi idéal. La liste des artisans avec laquelle travaille la direction artistique s’avère pointue : papiers peints de la maison de Gournay, assiettes signées Marie Daâge, tapis de la Manufacture Cogolin, chandeliers Flos et sculptures signées par l’artiste anglais Simon Allen. L’ambition affichée est claire : il s’agit d’offrir des prestations plus premium encore que celles d’un grand hôtel. Dans cette optique, le projet immobilier a lancé son propre service de conciergerie cinq étoiles, travaille avec des designers et architectes de renoms – Yabu Pushelberg (La Samaritaine), Patricia Urquiola (Louis Vuitton) ou Piero Lissoni (The Oberoi Dubai) – et propose, outre le saisissant parking évoqué plus haut, une salle de gym, un spa accessible à l’envi, une salle de cinéma, pléthore de salons, un répertoire de chefs ainsi qu’une piscine à la longueur insoupçonnable en de tels lieux – 22 mètres, soit la plus grande piscine indoor privée en ville.
Cerise sur le gâteau, ce pinacle du luxe profite d’une évolution non négligeable aux yeux des investisseurs : celle d’une taxation qui, malgré les disparités, tend à s’harmoniser sur le mode de la transparence en matière de provenance des fonds. « On voit revenir vers l’Europe des grosses fortunes qui avaient tendance, par le passé, à préférer des destinations plus lointaines », note pudiquement Liam Bailey. Mieux que d’autres, Londres a su en profiter.
